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离婚时房屋怎么分,产权证上有第三人的房屋如何分割

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一、离婚时房屋怎么分

我国《婚姻法》对夫妻财产采取法定和约定并行的办法,有约定时依约定,无约定时依法定。离婚时房屋的分割,如果没有婚前或婚内约定,则依法定,只能分割夫妻共同房屋,可以协商解决,协商不成时可以起诉由法院判决。

房屋分割可分为以下几种常见情况:

(一)结婚登记前取得房屋产权证

1、结婚登记前夫妻一方交清全部房款,房屋产权登记在出资方一人名下,该房屋应定性为登记产权人婚前个人财产,在离婚时不参于分割。

2、结婚登记前夫妻双方共同出资交清全部房款,婚前取得房屋产权证。如房屋产权登记在二人名下。此种情况下因房屋产权取得时双方未登记结婚,没有婚姻关系,因此该房屋为二人按份共有,如产证上未注明各自的产权份额,那么双方对自己的出资要举证证明,根据出资比例确定产权分额比例,如无法举证,那么双方各占一半的产权。确定产权分额后各自的份额为各自的婚前个人财产。如房屋产权只登记在一人名下,那么另一方举证证明自己的出资行为。

3、结婚登记前夫妻一方支付房屋首付款并以其名义向银行贷款,婚前取得房屋产权证。房屋产权登记在该人名下,婚后夫妻二人共同还贷。这种情况目前存在一定的争议,主流的观点是根据我国现行的婚姻法和物权法的规定,既然该房屋的产权是在婚前取得,那么该房屋应为该人的婚前个人财产。婚后另一方以夫妻共同财产参与还贷,则离婚时视为为房屋产权人偿还婚前个人债务,由此导致夫妻之间产生债权债务关系。离婚时,该房屋为登记产权人的婚前个人财产,但是。这种观点虽然在判决时易于处理,但是在一定情况下确是不公平的。房屋作为特殊的商品,具有保值增值的作用,特别是近些年房屋增值速度非常快,如在离婚时该房屋有大幅增值,那么,产权人只向另一方归还用于还贷的夫妻共同财产的一半的款项是明显不公平的。

4、结婚登记前夫妻双方共同支付首付款,婚前取得所有权证,房屋产权登记在二人名下,这种情况下房屋为二人共有。但是婚前各自所交的那部分房款,属于按份共有,按比例分割。婚后用夫妻共同财产偿还贷款,这部分房屋价值及婚姻关系存续期间房屋的增值按夫妻共同财产处理,有约定从其约定。

(二)结婚登记后取得房屋产权证

1、结婚登记前一方付清全部房款,婚后取得房屋产权证,产权证登记在该人一人名下。这种情况下存在一定争议。一种观点简单的以房屋产权的时间点作为判断房屋产权归属依据,即婚姻关系存续期间取得即为夫妻共同财产。另一种观点认为房屋产权证的取得虽然在结婚登记后,但是房屋买卖是一个复杂的过程,产权证的取得是基于之前签订房屋买卖合同并支付房款取得。而签订合同和支付房款早在结婚登记之前即完成,婚后另一方并未对房产证的这种物权凭证的形成做出任何贡献。同时婚前支付全部房款的一方其对房屋享有的所有权权益在婚前签订合同及付款后就已经取得,办理房产证只是一个确认的手续,因此该房产为付款方婚前个人财产。笔者比较认可该种观点。

2、结婚登记前双方共同出资付清全款,婚后取得所有权证,产证登记在二人名下。该房产是夫妻共有财产,但是在分割时以按份共有的原则来分割比较合理,即只有在不能举证证明自己婚前出资份额的情况下分配分割,否则按照出资比例分割。

3、结婚登记前一方交首付款,婚后取得所有权证,房屋产权登记在该人名下。该种情况下主流观点是该房屋性质为夫妻共同财产。但是分割时是完全按照夫妻共同财产平均分割还是将个人首付款及其增值扣除后平均分割存在争议,笔者认为后者比较公平。

4、结婚登记前双方共同交首付,婚后取得所有权证,房屋登记在二人名下。与第3种情况大致相同,该房屋性质为夫妻共同财产。只是在分割时是简单的平均分割还是双方各自拥有婚前所付款部分及其增值,婚后部分及其增值按夫妻共同财产的原则平均分配存有争议,笔者认为后者比较公平。

二、产权证上有第三人的房屋如何分割

产权证上有第三人的房屋如何分割呢?在离婚时只分割属于夫妻共同所有的部分,第三人所占份额不能进行分割。法院在处理这种情况的房屋分割时根据以下2种情况:

1、根据当事人的申请,对房屋部分不予审理,告之当事人另案起诉;

2、根据当事人的申请,将此案中止审理,告之当事人另行提起析产之诉,后根据另案的判决结果,进行房产分割。

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